افراز ملک ورثه ای هنگامی انجام می شود که متوفی بیشتر از یک ورثه داشته باشد و وراث نتوانند درباره نحوه تقسیم املاک میان خود به تفاهم برسند. در واقع افراز به عنوان یک عملیات ثبتی جهت تقسیم کردن اموال غیرمنقول مشاع کاربرد دارد. در صورتی که تعداد مالکان یک مال غیرمنقول از یک نفر بیشتر باشد، مالکان می توانند با در دست داشتن مدارک مورد نیاز به اداره ثبت مراجعه کنند و افراز سهم خود را از سایر شرکا طلب نمایند. اگر بین مالکان اختلافی وجود داشته باشد قوانین و مقررات خاصی در این حوزه اعمال می گردد. در این مقاله به بررسی مراحل، مدارک، شرایط و هزینه افراز ملک ورثه ای می پردازیم پس با ما همراه باشید.
افراز ملک ارثی چیست؟
افراز ملک ورثه ای به معنای جداسازی و تفکیک کردن ملک و دادن سهم هر یک از ورثه است. هر یک از وراث متوفی با ارائه نمودن درخواست افراز ملک ارثی می توانند سهم خود را از سایر وراث جدا کنند. البته لازم به ذکر است که وراث برای ارائه درخواست خود باید به مراجع ذی صلاح قانونی مراجعه کنند. اگر در این حوزه اطلاعات کافی ندارید بهتر است که به یک وکیل پایه یک دادگستری قابل اعتماد و مطمئن مراجعه کنید تا اطلاعات کافی در اختیارتان قرار دهد.
روند افراز ملک ورثهای
وراث به منظور افراز ملک ارثی موظف هستند که در وهله اول گواهی انحصار وراثت را دریافت کرده و سپس درخواست خود را مبنی بر افراز ملک بیان کنند. این درخواست به اداره ثبت داده شده و این اداره نیز از شهرداری و دیگر نهادهای مربوطه استعلام های لازم را دریافت می کند تا از عدم وجود مشکلات قانونی در ملک اطمینان حاصل نماید.
اگر طبق تشخیص اداره ثبت امکان افراز ملک ارثی وجود نداشته باشد، وراث میتوانند در دادگاه به این تصمیم اعتراض کنند. در صورتی که تمامی وراث حضور نداشته باشند، افراز توسط دادگاه انجام میشود. همچنین ورثه با دریافت نمودن گواهی عدم افراز از سازمان ثبت میتوانند درخواست خود را جهت صدور دستور فروش ملک مربوطه به دادگاه ارائه کنند. در این شرایط ملک به وسیله دادگاه به فروش می رسد و وجه حاصل از آن بین وراث تقسیم می گردد.
شرایط ملک قابل افراز
در صورتی که شرایط زیر وجود نداشته باشد، احتمال دارد که روند افراز ملک ارثی دچار اختلال شود یا روند دادرسی بسیار آهسته پیش برود.
- ملک نباید اوقافی باشد.
- امکان تقسیم ملک بین وراث ضرورت دارد.
- نباید ملک دارای سند و معامله معارض باشد.
- لازم است که تمامی شرکا با یکدیگر توافق داشته باشند.
- هیچ یک از وراث نباید بعد از افراز ملک با ضرر و زیان مواجه شوند.
- سازگار بودن شرایط ملک با قوانین و مقررات شهرداری ضرورت دارد.
- سند مالکیت و مشخصات ملک نباید به اصلاحات احتیاج داشته باشد.
- در صورتی میتوان ملک مشاعی را میان تمام وراث افراز کرد که تمامی قسمت های ملک ارزش یکسانی داشته باشد.
ملک غیر قابل افراز
گاهی اوقات افراز ملک ورثه ای به علت خصوصیات ذاتی ملک امکان پذیر نخواهد بود. این موضوع میتواند به علت شرایط یا موقعیت آن و حتی کاهش ارزش ملک در صورت افراز اتفاق بیفتد. در اکثر موارد تنها راه ممکن آن است که ملک به فروش برسد و وجه حاصل از آن بین وارثان تقسیم شود. البته یک راه دیگر نیز وجود دارد و آن این بوده که یکی از ورثه سهم سایر وراث را پرداخت کند و در نهایت ملک را به مالکیت خود در بیاورد.
مدارک لازم برای افراز ملک ورثه ای
مدارک لازم جهت افراز ملک ارثی شامل موارد زیر می باشد:
- سند مالکیت
- نقشه utm
- درخواست کتبی
- مفاصا حساب دارایی
- 3 برگ کپی از سند مالکیت
- کروکی تفکیکی نشان دهنده سهم مالکین
- نقشه ثبتی (در صورتی که ملک فاقد ابعاد باشد)
- پروانه ساختمانی و پایان کار (در صورتی که ملک ساختمان باشد)
بیشتر بخوانید: اجرت المثل در ملک چیست؟
مراحل افراز ملک ورثه ای
حال در ادامه به مراحل افراز ملک ورثه ای اشاره می نماییم:
توافق اولیه
در مرحله اول وراث با یکدیگر صحبت کرده و به توافق می رسند و سهم الارث هر یک از آنان نیز مشخص می شود. بهتر است که بعد از انجام توافقات اولیه نتایج به صورت مکتوب تنظیم گردد.
درخواست افراز
در صورتی که ملک مورد نظر قابل افراز باشد، وراث باید با در دست داشتن مدارک نام برده شده به اداره ثبت مراجعه کنند. در صورتی که ملک قابل افراز نباشد لازم است که وراث به دادگاه مراجعه کنند و درخواست خود را اعلام نمایند.
بررسی توسط اداره ثبت
بعد از اینکه وراث درخواست خود را به اداره ثبت اعلام کردند، کارشناس به ملک مورد نظر مراجعه کرده و افراز بودن یا نبودن آن را تشخیص می دهد. در نهایت اداره ثبت نتیجه نهایی را به وراث ابلاغ خواهد کرد.
صدور سند مالکیت مفروزی
در صورتی که ملک قابل افراز باشد و وراث اعتراضی نداشته باشند، سند مالکیت مفروزی برای ورثه صادر می شود.
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع همواره ثابت نبوده و به فاکتورهای گوناگونی بستگی دارد که شامل موارد زیر می باشد:
- قیمت روز ملک: نوسانات روزمره قیمت املاک و همچنین ارزش معاملاتی خرید و فروش آنها نیز روی هزینه افراز املاک تاثیرگذار است.
- نیاز به خدمات حقوقی: ممکن است جهت انجام افراز به انتخاب یک کارشناس حقوقی یا وکیل احتیاج داشته باشید. هزینه های حقوقی به پیچیدگی و تعداد مدارک و مراحل مربوطه بستگی دارد.
- هزینه ثبتی: وراث جهت تغییرات در سند مالکیت و همچنین تثبیت افراز ملک باید هزینه های ثبتی را پرداخت کنند. این هزینه ها متناسب با میزان تغییرات و ارزش مالکیت ملک قابل تغییر است.
- اندازه و نوع ملک مشترک: هزینه افراز ساختمان های چند واحدی پیچیده تر و بزرگتر از ساختمان های کوچک است. همچنین در صورتی که ملک مشترک دارای تاسیسات و امکانات خاصی همچون پارکینگ زیرزمینی، استخر و آسانسور باشد به طبع هزینه ها نیز بیشتر خواهد شد.
نتیجه گیری
با توجه به مطالب ذکر شده در بالا نتیجه می گیریم، افراز ملک ورثه ای به منظور تقسیم ملک بعد از فوت یک شخص توسط وراث انجام می شود. افراز ملک مراحل گوناگونی دارد که اگر با روند آن آشنایی نداشته باشید، ممکن است در طول مسیر با مشکل مواجه شوید. پیشنهاد ما آن است که برای افراز ملک ارثی به بهترین وکیل ملکی تهران مراجعه نمایید. انتخاب یک وکیل با تجربه که بتواند در این مسیر به طور کامل شما را یاری کند، اهمیت بسیار زیادی دارد. بنابراین بهتر است که ابتدا به طور کامل تحقیق نموده و پس از انتخاب یک وکیل حاذق نسبت به افراز ملک ارثی اقدام نمایید.
