افراز ملک و هر آن چه باید درباره این دعاوی بدانید!

افراز ملک و دعاوی مرتبط به آن زمان مطرح می شوند که طرف یا طرفین شریک در یک ملک نتوانند برای استفاده از آن توافق کنند. اگر به هر دلیلی با شریک ملکی خود به مشکلی برخورده اید که با توافق عادی امکان استفاده از ملک وتقسیم آن رذا ندارید باید این دعاوی را طرح کنید. دادگاه با قضاوت و صدور حکم در این خصوص بین شما یک توافق ایجاد خواهد کرد. اگر قصد طرح دعاوی افراز ملک را دارید لازم است ابتدا درباره آن اطلاعات کافی کسب نمایید و سپس نسبت به مطرح نمودن آن اقدام کنید.

افراز ملک چیست؟

دعاوی افراز ملک، نوعی دعوای حقوقی است که در آن یک یا چند طرف به دادگاه مراجعه می‌کنند تا اموال مشترک بین آنها را به نسبت مشخصی تقسیم کند. این دعاوی معمولاً در مواردی ایجاد می‌شوند که مالکان یک ملک مشترک (مثلاً همسران در صورت طلاق، شرکاء در یک تجارت، وراثت اموال و غیره) نمی‌توانند به توافق در مورد تقسیم ملک برسند و نیاز به تعیین حقوق و مالکیت دارند.

در این دعاوی، دادگاه تصمیم می‌گیرد که مالکیت مشترک را به نسبت مشخصی تقسیم کند، ممکن است این تقسیم بر اساس قوانین مربوط به هر موقعیت خاص یا توافقات میان طرفین صورت گیرد. دقت کنید که دعاوی افراز ملک به طور کلی دعاوی مانند خلع ید متفات است.

افراز ملک مشاع چیست؟

افراز ملک مشاع به معنای تقسیم یک ملک که توسط چندین فرد به صورت مشترک دارایی می‌شود، به نسبت مشخصی بین آنها است. این افراز معمولاً در مواردی ایجاد می‌شود که اشخاصی از طریق وراثت، شرکت در یک تجارت، اعمال قوانین تقسیم مشترک، یا توافقات خاص مالک یک ملک مشترک هستند.

هدف اصلی این تقسیم، تعیین حصص مالکیت هر فرد در ملک مشترک است، به طوری که هر یک از طرفین حقوق و مسئولیت‌های خود را در قبال ملک مشخص کنند. این افراز می‌تواند با توافق طرفین یا بر اساس تصمیم دادگاه صورت گیرد، و نقاطی مانند مالیات، اعمال و مسائل مرتبط با املاک مشترک نیز ممکن است در طی این فرآیند مورد بررسی قرار گیرد. برای اطمینان از حصول نتیجه رضایت بخش از نتیجه دعاوی افراز ملک، مراجعه یا دریافت مشاوره به بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران الزامی است.

چه املاکی در قانون قابل افراز هستند؟

در قانون، املاکی که معمولاً قابل افراز هستند عبارتند از:

🟡 املاک مشترک: این شامل املاکی است که توسط دو یا بیشتر اشخاص به صورت مشترک مالکیت دارند، مانند ملک‌های مشترک بین همسران در صورت طلاق یا شرکاء در یک تجارت.

🟠 ملک‌ های وراثتی: املاکی که پس از مرگ یک فرد به چندین وارث تقسیم می‌شود، قابل افراز هستند. این املاک معمولاً به دلیل وراثت یک ملک توسط چند فرد، تقسیم می شود.

🟡 املاک مشترک در تجارت: اگر چند شریک در یک تجارت همواره ملکی را به صورت مشترک اداره می‌کنند، این ملک‌ها نیز قابل افراز هستند.

🟠 در کل، هر املاکی که توسط دو یا بیشتر اشخاص به صورت مشترک مالکیت دارد و نیاز به تقسیم مالکیت آن بین طرفین وجود دارد، می‌تواند موضوع افراز قرار گیرد.

املاک غیرقابل افراز

در مقابل برخی از املک هستند که نم یتوانند با طرح این دعاوی برای افراز آن ها اقدام نمود. در کل، املاکی که به دلایل حقوقی، فنی یا مالی غیرقابل انتقال یا افراز هستند، به عنوان املاک غیرقابل افراز شناخته می‌شوند. املاکی که معمولاً غیرقابل افراز هستند عبارتند از:

• ملک‌ های مشترکی که بر اساس قرارداد یا مقررات خاص، قابل انتقال نیستند. مثلاً در برخی موارد، قوانین محلی ممکن است انتقال ملک مشترک را ممنوع کنند.

• املاکی که مالکیت مشترک آن‌ها به دلیل محدودیت‌های حقوقی، فنی یا مالی ناشی از مواردی مانند تصمیمات شوراهای شهر یا ادارات دولتی، قابل انتقال نیست.

• اماکن عمومی، تاسیسات مشترک، منابع طبیعی و غیره که به دلایل مختلف ممکن است قابل انتقال نباشند.

بیشتر بخوانید: دعاوی تخلیه اماکن تجاری، چالش ها و راهکارها

شرایط افراز ملک

شرایط لازم برای طرح دعاوی تقسیم املاک ممکن است بسته به شرایط و موارد مختلف متغیر باشند، اما به طور کلی عبارتند از:

• وجود ملک مشترک: برای طرح این دعاوی، باید وجود ملکی که دارای دو مالک دو یا بیشتر باشد، تأیید گردد.

• عدم توافق بین طرفین: دعوای افراز معمولاً در مواردی پیش می‌آید که طرفین نتوانند به توافق در مورد تقسیم مالکیت برسند و نیاز به تصمیم دادگاه یا فرآیند قانونی دیگر دارند.

• مدارک و شواهد: برای اثبات مالکیت مشترک و نیاز به افراز، ممکن است نیاز به ارائه مدارک و شواهد مربوطه مثل سند مالکیت، توافق‌نامه‌ها و شواهد دیگر باشد.

• رعایت قوانین: همواره باید قوانین و مقررات مربوط به تقسیم املاک و حقوق مالکیت رعایت شود.

• تصمیم دادگاه: در برخی موارد، اگر طرفین نتوانند به توافق برسند، نیاز به تصمیم دادگاه و اجرای آن خواهد بود.

• رضایت طرفین: هر دو طرف باید رضایت کامل خود را نسبت به شرایط و نتیجه دعوای افراز ملک اعلام کنند.

مراحل افراز ملک

در صورتی که قصد طرح این دعاوی را دارید، لازم است مطابق مراحلی که در ادامه عنوان نموده ایم، عمل کنید.

• در ابتدا، طرفین باید مدارک مالی و حقوقی مربوط به ملک مشترک را تهیه کنند، از جمله سند مالکیت، توافق‌نامه‌ها و دیگر اسناد مرتبط.

• یکی از طرفین یا هر دو می‌توانند دعوای را به دادگاه مطرح کنند با ارائه مدارک و ادله مربوط.

• دادگاه ممکن است جلساتی برای بررسی دعوا و شنیدن دلایل طرفین برگزار کند.

• هر طرف باید شواهد و مدارک خود را ارائه کند تا دادگاه بتواند تصمیم مناسبی بگیرد.

• پس از بررسی مدارک و شواهد و شنیدن دلایل طرفین، دادگاه تصمیمی را درباره افراز ملک می‌گیرد.

• در صورت صدور حکم افراز ملک، طرفین باید به تقسیم ملک بر اساس تصمیم دادگاه پرداخته و اقدام کنند.

نکته: همچنین، ممکن است مراحل دیگری نیز بسته به شرایط خاص هر دعوا مورد نیاز باشد، از جمله مراحلی که ممکن است برای ارجاع به داوری یا استیناف به دیگر دستگاه‌های قضایی انجام شود.

مدارک لازم برای افراز املاک

مدارک لازم برای افراز ملک عبارتند از:

سند مالکیت: این مدرک شامل شناسه‌های اصلی مانند شماره پلاک و شماره سند مالکیت باشد.

توافق‌نامه افراز: توافق‌نامه رسمی که بین طرفین تهیه و امضاء می‌شود و شامل شرایط و مقررات افراز ملک می‌باشد، باید توسط تمامی طرفین امضاء شود.

مدارک شناسایی: این شامل کپی اسناد شناسایی مانند کارت ملی یا شناسنامه می‌باشد.

طرح املاک: نقشه‌ها و طرح‌های فنی ملک، به ویژه اگر افراز به شیوه‌های ساختاری مرتبط با ساختمان‌ها یا توسعه‌های جدید انجام می‌شود، مورد نیاز است.

مدارک مالی: ممکن است نیاز به ارائه مدارک مالی برای تأیید قابلیت مالی طرفین برای انجام افراز داشته باشید.

مدارک حقوقی: ممکن است برای انجام افراز، نیاز به ارائه مدارک حقوقی مانند وکالتنامه یا مدارک قضایی باشد، به ویژه اگر افراز به صورت قانونی یا توسط دادگاه انجام می‌شود.

مدارک مربوط به مالیات: در برخی موارد، ارائه مدارک مالیاتی مانند اظهارنامه مالیاتی یا پرداخت مالیات‌های معوقه ممکن است مورد نیاز باشد.

نمونه دادخواست افراز ملک

اگر قصد ارائه دادخواست افراز ملک را داشته باشید، ممکن است ندانید محتوای دادخواست مرتبط با افراز چگونه است. در ادامه نمونه ای از دادخواست تقسیم املاک قرار داده شده است و می توانید از آن برای ثبت درخواست خود استفاده کنید.

هزینه دعاوی افراز ملک

هزینه دعاوی افراز ملک معمولاً توسط طرفین دعوای مربوطه پرداخت می‌شود. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های حقوقی، هزینه‌های دادگاه، هزینه‌های مربوط به مدارک و شواهد، و سایر هزینه‌های مرتبط با فرآیند دعوا است. در برخی موارد، ممکن است بر اساس توافقات قبلی یا تصمیمات دادگاه، هزینه‌ها به یکی از طرفین تحمیل شود. از این رو، معمولاً طرفین قبل از شروع این دعاوی، مسائل مالی را به دقت مورد بررسی قرار می‌دهند و توافقات لازم را در این خصوص دارند. از جمله مهم ترین عواملی که روی میزان هزینه دعاوی افراز ملک موثرند می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• هزینه های مرتبط با مشاور حقوقی یا بهترین وکیل حقوقی در تهران
• هزینه‌های دادگاه
• هزینه‌های مرتبط با مدارک و شواهد
• هزینه‌های مربوط به تحقیقات و ادله