خرید ملک بدون سند یکی از موضوعات مهم در بازار املاک بوده که در برخی موارد ممکن است با خطرات و مشکلات حقوقی زیادی همراه باشد. باید در هنگام خرید مدارک و شرایط ملک را بررسی نمایید و از بهترین مشاورین ملکی مشورت بگیرید. معمولا ملک های بدون سند قیمت ارزان تری نسبت به سایر املاک دارند و این معاملات از نظر حقوقی واجد اعتبار بوده به همین دلیل توصیه می شود از خرید ملک بدون سند خودداری فرمایید. حال با ما همراه باشید زیرا در این مقاله به بررسی موضوعات مختلفی اعم از عواقب خرید ملک بدون سند و نکات مهم در هنگام خرید می پردازیم.
خرید ملک بدون سند
خرید ملک بدون سند رسمی یکی از موضوعات چالش برانگیز در زمینه املاک بوده که افراد زیادی را به سمت خود جلب کرده است. لازم به ذکر است خرید ملک بدون سند مالکیت زمانی اتفاق می افتد که بازار مسکن با تورم شدید مواجه شده و قیمت ها به حدی افزایش یافته که بسیاری از افراد قادر به خرید ملک با مدارک قانونی معتبر نیستند.
در این شرایط، برخی از خریداران برای تطابق با بودجه محدود خود و خرید ملک با قیمت پایین تر، اقدام به خرید ملک بدون سند می کنند. این نوع معاملات به ظاهر جذاب به نظر می رسد اما با خطرات و مشکلات قانونی و حقوقی همراه است.
خرید املاک بدون سند به این معنی بوده که فرآیند انتقال مالکیت به جای استفاده از اسناد رسمی، از طریق تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه انجام می شود. معمولا این نوع معاملات در بنگاه با حضور مشاورین املاک تنظیم می شود و طرفین توافق نامه را امضا می کنند تا اعتبار انتقال ملک حفظ گردد. البته لازم به ذکر است با وجود تنظیم مبایعه نامه باز هم در معرض مشکلات قانونی و دعوی حقوقی هستید به همین دلیل قبل از انجام معاملات با بهترین وکیل تهران مشورت کنید و بررسی تمامی جوانب و مدارک اقدام به خرید ملک کنید.
بیشتر بخوانید: جرم خرید و فروش ملک به دو نفر
نکات مهم در هنگام خرید ملک بدون سند
خرید ملک بدون سند از نظر قانونی مشکلی ندارد اما خطرات زیادی را برای شما عزیزان به همراه دارد. نکات مهم جهت خرید ملک بدون سند به شرح زیر است:
- حتما به کد رهگیری زمین توجه کنید که مبادا به شخص دیگری فروخته شده باشد.
- خریدار باید قبل از اقدام به خرید، ملک یا زمین را بررسی نماید که توقیف یا رهن نباشد.
- پرداخت های خود را از طریق روش های قانونی انجام دهید تا در صورت بروز مشکل، سند معتبر داشته باشید.
- ابتدا باید وضعیت حقوقی ملک را بررسی نمایید که آیا ملک غیرقانونی ساخته شده یا با مشکلات قانونی مواجه است.
- برای انجام معامله حتما به بنگاه های معتبر و دارای مجوز مراجعه نمایید که در زمینه معاملات بدون سند تجربه کافی داشته باشند.
- قبل از اقدام به خرید، سوابق مالک قبلی و سوابق مالیاتی ملک را بررسی نمایید که مالک قبلی با مشکلات حقوقی یا مالی مواجه نباشد.
- قبل از خرید ملک بدون سند، با یک وکیل یا مشاور حقوقی معتبر مشورت کنید تا تمامی مدارک و ریسک های قانونی را ارزیابی کند.
- حتما موقعیت ملک را بررسی کنید که در محل قانونی ساخته شده باشد و مشکلی با اراضی دولتی یا ملتی نداشته باشد.
- قبل از تنظیم مبایعه نامه حتما استعلام های لازم را از شهرداری بگیرید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه چندین شاهد به همراه داشته باشید.
- اگر ملکی ارثی و موروثی باشد حتما به گواهی انحصار وراثت آن توجه کنید. این گواهی سندی است که از طریق آن مشخص می شود که وراث قانونی صاحب ملک چه کسانی هستند.
- در این نوع معاملات، برای انتقال مالکیت از مبایعه نامه و قولنامه ملک استفاده می شود. بنابراین دقت کنید که قرارداد به طور دقیق و کامل تنظیم شود و جزئیات کامل از ملک، مبلغ، تاریخ تحویل و شرایط پرداخت در آن ذکر شود.
فروش ملک بدون سند
بهتر است بدانید فروش املاک بدون سند نیازمند دقت و رعایت مراحل قانونی بوده تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود. برای انجام این معاملات ابتدا به یک دفتر املاک معتبر و دارای جواز کسب مراجعه کنید و قبل از تنظیم قرارداد حتما استعلام لازم را از شهرداری بگیرید.
بعد از توافق خریدار و فروشنده، قولنامه رسمی با کد رهگیری در دفتر املاک تنظیم می شود تا معامله ثبت و قابل پیگیری باشد. در صورتی که ملک مورد نظر مشکلی از نظر قانونی نداشته باشد و ممنوعیتی برای صدور سند وجود نداشته باشد، خریدار پس از معامله با ارائه مدارک مربوط به اداره ثبت اسناد میتواند درخواست صدور سند تک برگ برای ملک خود را ارائه دهد.
تنظیم قولنامه برای املاک بدون سند
تنظیم قولنامه برای املاک بدون سند یکی از مراحل مهم و حساس در فرآیند خرید و فروش این نوع املاک است. لازم به ذکر است چون سند رسمی وجود ندارد، قولنامه به عنوان تنها مدرک معتبر برای اثبات این نوع معامله شناخته می شود. بنابراین باید با دقت کامل و رعایت تمامی اصول قانونی تنظیم شود.
بنابراین بهترین کار این بوده که این قرارداد زیر نظر مشاور املاک دارای جواز کسب و در یک دفتر املاک معتبر نوشته شود تا اعتبار حقوقی آن حفظ شود. قبل از امضای قرارداد، خریدار باید بررسی های لازم را از بابت وضعیت ملک و سابقه آن انجام داده و از نداشتن مشکل قانونی یا حقوقی اطمینان حاصل کند.
سپس خریدار و فروشنده درباره جزئیات معامله مذاکره می کنند، سپس قولنامه تنظیم می شود که باید دارای کد رهگیری و امضای دو شاهد باشد تا از اعتبار قانونی برخوردار گردد. موارد مهمی که باید در قولنامه ملک بدون سند ذکر شود، عبارتند از:
- شرایط و تاریخ تحویل ملک به خریدار
- هرگونه شرط یا توافق اضافی که بین دو طرف صورت گرفته است
- مشخصات دقیق ملک از جمله مساحت، طبقه، تعداد اتاق ها و امکانات آن
- مبلغ معامله، میزان پیش پرداخت، تاریخ های دقیق پرداخت و نحوه پرداخت
- اطلاعات کامل خریدار و فروشنده شامل نام، کد ملی، آدرس و شماره تماس
- بندهای مربوط به فسخ قرارداد، میزان خسارت، تعهدات و مسئولیت های طرفین
بیشتر بخوانید: اجرت المثل در ملک چیست؟
کد رهگیری املاک بدون سند
کد رهگیری در معاملات املاک بدون سند یکی از مهمترین ابزارهای قانونی برای افزایش امنیت و اعتبار معاملات است. در گذشته، قراردادهای قولنامه ای فقط روی کاغذ و با امضای دو شاهد بسته می شدند و به راحتی امکان سوء استفاده یا فروش مجدد یک ملک به چند نفر وجود داشت.
اما از سال 1387 به بعد، طبق مقررات جدید، مشاوران املاک موظف شدند تمامی معاملات را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و برای آنها کد رهگیری دریافت کنند. این کد به عنوان یک شناسه یکتا به هر قرارداد اختصاص داده می شود و معامله را قابل پیگیری، قابل استعلام و دارای وجاهت قانونی می سازد. لازم به ذکر است برای املاک بدون سند، دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قولنامه اهمیت دو چندان دارد زیرا تنها مدرک معتبر برای اثبات مالکیت و جلوگیری از فروش مجدد ملک، همین کد رهگیری است.
بیشتر بخوانید: نکات حقوقی قبل از خرید ملک
مزایای دریافت کد رهگیری برای ملک بدون سند
- پیشگیری از فروش مجدد ملک: با ثبت قرارداد در سامانه رسمی، امکان فروش یک ملک به چند نفر از بین می رود.
- قابلیت استعلام آنلاین قرارداد: با در اختیار داشتن کد رهگیری و کد ملی، صحت و اصالت قولنامه به راحتی قابل بررسی است.
- اطلاع از وضعیت حقوقی ملک: مشاور املاک در زمان ثبت می تواند از وضعیت در رهن بودن یا آزاد بودن ملک مطلع شود.
- ثبت مشخصات دقیق ملک: مشخصات ملک شامل آدرس، کد پستی، متراژ و سایر ویژگی ها به طور رسمی و دقیق ثبت می شود.
- افزایش امنیت حقوقی قرارداد: کد رهگیری باعث اعتباربخشی به قرارداد شده و در صورت بروز اختلاف، قابل ارائه در مراجع قانونی است.
فرآیند سنددار کردن املاک قولنامه ای (بدون سند)
- در بسیاری از موارد، خریداران املاک بدون سند رسمی تنها به یک قولنامه دستی با امضای دو شاهد بسنده می کنند اما این نوع قراردادها در مراجع قانونی اعتبار کافی ندارند و ممکن است در آینده برای خریدار مشکلات حقوقی جدی به وجود بیاورند.
- مطابق قانون، برای سنددار کردن املاک بدون سند، مالک باید به هیئت حل اختلاف اداره ثبت اسناد مراجعه کند. این هیئت مرجع رسیدگی به املاکی است که سند رسمی ندارند و با بررسی مدارک و وضعیت ملک، درباره امکان صدور سند تصمیم گیری می کند. بعد از ثبت درخواست در صورت موافقت اولیه هیئت با صدور سند، موضوع طی دو نوبت در روزنامه رسمی یا سایر رسانه های عمومی اطلاع رسانی می شود تا اگر شخص یا نهادی نسبت به ملک ادعایی دارد، در مدت دو ماه اعتراض خود را اعلام کند.
- پس از سپری شدن این مدت و در صورت نبودن معترض، مالک باید سایر مدارک مورد نیاز را ارائه دهد و مراحل قانونی لازم را طی کند تا سند رسمی صادر شود. لازم به ذکر است که در برخی موارد به دلیل وجود مشکلات قانونی یا حقوقی، امکان دریافت سند وجود ندارد و هیئت مربوطه ممکن است با درخواست مخالفت کند.
- در معاملات پیش فروش ملک بدون سند تنها راه قانونی و قابل اعتماد، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است زیرا این کار علاوه بر افزایش اعتبار معامله مانع از فروش مجدد ملک به افراد دیگر می شود. لازم به ذکر است اقدام برای سنددار کردن ملک به معنای تضمین مالکیت، جلوگیری از اختلافات آتی و تثبیت قانونی حقوق خریدار است. بنابراین توصیه می شود خریداران در اسرع وقت برای رسمی سازی مالکیت خود از طریق مراجع قانونی اقدام کنند.
بیشتر بخوانید: افراز ملک ورثه ای چیست؟
عواقب خرید ملک بدون سند
خرید ملک بدون سند به دلیل برخورداری از قیمت پایین تر از بازار بسیار جذاب بوده اما با عواقب و خطرات زیادی همراه است. برخی از خطرات ملک بدون سند به شرح زیر است:
- دعوای مالکیت
- مشکلات مالیاتی
- عدم اعتبار در برابر دیگران
- مشکلات حقوقی و قانونی
- عدم امکان نقل و انتقال رسمی
- مشکلات گرفتن تسهیلات بانکی
- خطر تصرف ملک توسط دیگران
چگونه از سند دار بودن ملک مطمئن شویم؟
برای اطمینان از سند دار بودن ملک، باید مراحل مختلفی را برای بررسی وضعیت قانونی آن انجام دهید که در ادامه به طور کامل به این موارد اشاره می نماییم:
- بررسی سند مالکیت ملک
- بررسی وضعیت مالک قبلی
- استعلام از دفتر اسناد رسمی
- استعلام از سامانه های الکترونیکی
- مراجعه به شهرداری و سازمان ثبت
- بررسی شماره پلاک ثبتی و موقعیت ملک
- بررسی وضعیت پرداخت مالیات و عوارض
بیشتر بخوانید: قوانین دعاوی ملکی
آیا مبایعه نامه دلالت بر مالکیت ملک دارد؟
مبایعه نامه یا قرارداد خرید و فروش ملک به طور مستقیم دلالت بر مالکیت مالک ندارد. مبایعه نامه به عنوان توافقی برای انتقال مالکیت ملک بین خریدار و فروشنده بوده که به طور رسمی مالکیت را تثبیت نمی کند و امکان جعل و انکار و تردید در آن وجود دارد. بنابراین لازم به ذکر است مالکیت واقعی ملک تنها زمانی به رسمیت شناخته می شود که سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
نتیجه گیری
با توجه به مطالب بالا نتیجه می گیریم، خرید ملک بدون سند یک معامله پر ریسک و خطرناک بوده که ممکن است منجر به مشکلات حقوقی و مالی زیادی منجر می شود. این نوع معاملات باعث بروز دعاوی حقوقی، تصرف غیرقانونی ملک، مشکلات در نقل و انتقالات و حتی از دست دادن سرمایه می شود. به همین دلیل برای جلوگیری از خطرات قبل از خرید ملک بدون سند، تمامی مدارک و وضعیت حقوقی آن را بررسی نمایید.
