خرید و فروش ملک یکی از مسائل مهم در املاک و مستغلات بوده که در برخی موارد ممکن است با مشکلات حقوقی همراه باشد. این مشکل هنگامی رخ می دهد که یک ملک به طور همزمان به دو نفر فروخته شود و دو نفر به طور همزمان ادعای مالکیت داشته باشند. این نوع تخلف بنا به دلایل مختلفی اعم از تقلب، جعل اسناد یا عدم دقت در بررسی وضعیت قانونی ملک به وجود می آید. در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف این جرم، علل وقوع، انواع و روشهای جلوگیری از آن خواهیم پرداخت.
خرید و فروش ملک به دو نفر به چه معناست؟
خرید و فروش ملک به دو نفر به این معنا بوده که فروشنده، یک ملک را به دو یا چند نفر بفروشد و هر یک از خریداران به طور مستقل ادعای مالکیت ملک را داشته باشند. البته لازم به ذکر است در برخی موارد ممکن است یکی از خریداران از مالکیت حقیقی ملک اطلاع نداشته باشد یا در برخی مواقع فروشنده با جعل اسناد و مستندات قانونی، قصد فریب هر دو خریدار را داشته باشد.
علت وقوع جرم خرید و فروش ملک به دو نفر
- جعل و کلاهبرداری: یکی از رایج ترین علت وقوع این جرم، جعل اسناد مالکیت و فروش ملک به افراد است. فروشنده ممکن است با استفاده از مستندات جعلی ملک را به دو نفر بفروشد.
- عدم ثبت یا انتقال صحیح ملک: گاهی اوقات ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی شود یا مراحل انتقال مالکیت به درستی انجام نمی شود. این موضوع منجر به بروز اختلافات حقوقی و ادعای چند مالک بر یک ملک می شود.
- سوء استفاده از وضعیت قانونی ملک: در برخی موارد ممکن است ملک در وضعیت حقوقی نامشخص باشد برای مثال ملک به طور رسمی بین ورثه تقسیم نشده باشد. در این صورت فروشنده ممکن است از این وضعیت سوء استفاده نماید و به چند نفر ملک را بفروشد.
- عدم آگاهی خریداران: بهتر است بدانید در برخی موارد ممکن است خریدار در مورد وضعیت قانونی ملک به درستی و کامل تحقیق نکرده و از معامله با فرد دیگر بی خبر باشد.
بیشتر بخوانید: قوانین دعاوی ملکی
انواع جرم خرید و فروش ملک به دو نفر
این جرم توسط مقام قضایی با توجه به نوع اسناد و مدارک ثبت شده و ترتیب ثبت آنها در سیستم حقوقی به دسته های مختلف تقسیم بندی شده است. لازم به ذکر است تشخیص نوع جرم و تعیین مجازات به نوع سند، نحوه انجام معامله و مدارک موجود بستگی دارد که توسط مقام قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد. مهمترین مصادیق این جرم به شرح زیر است:
- مصداق جرم معامله معارض: جرم معامله معارض زمانی اتفاق می‌افتد که مالک بزهکار، مالکیت یک ملک غیرمنقول را به وسیله سند رسمی و قابل استعلام یا حتی سند غیر رسمی مانند قولنامه یا مبایعه نامه به فردی دیگر منتقل کند.
- مصداق جرم کلاهبرداری: کلاهبرداری به عمل فریب دادن افراد و سلب حق مالکیت اموال منقول و غیرمنقول به واسطه حیله و تقلب گفته می شود. به عبارت دیگر در صورتی که فروشنده با استفاده از دروغ، جعل یا تقلب ملکی را به دو نفر بفروشد، این کار تحت عنوان کلاهبرداری می باشد.
پیامدهای جرم خرید و فروش ملک به دو نفر
- اختلال در مالکیت قانونی: یکی از اصلی ترین پیامد این جرم، ایجاد ابهام و تداخل در مالکیت قانونی ملک است. وقتی دو نفر همزمان بر یک ملک ادعای مالکیت دارند، این موضوع منجر به اختلافات قضائی و حقوقی می شود.
- از دست دادن اموال: زمانی که یکی از خریداران در دادگاه موفق به اثبات مالکیت خود شود، خریدار دوم ملک خود را از دست می دهد. لازم به ذکر است این وضعیت شامل پرداخت جریمه و از دست دادن کل سرمایه گذاری در ملک است.
- پیگیری های قضائی و هزینه های زیاد: به طور کلی مشکلات حقوقی برای اثبات مالکیت و حل اختلافات بسیار زمان بر و پرهزینه است.
- آسیب به بازار املاک: بروز چنین جرائم منجر به کاهش اعتماد افراد به بازار املاک و در نتیجه رکود اقتصادی کشور می شود.
مجازات خرید و فروش ملک به دو نفر
لازم به ذکر است جرم خرید و فروش ملک به دو نفر با توجه به معامله رسمی یا غیررسمی دارای مجازات متفاوتی است. این کار در معاملات رسمی به عنوان کلاهبرداری یا جعل اسناد شناخته شده به همین دلیل مجازات سنگین تری مانند حبس و جریمه های مالی را به همراه دارد، در حالی که در معاملات غیر رسمی، ممکن است مجازات ها کمتر باشد. به طور کلی جرم خرید و فروش ملک به شرح زیر است:
- حبس بلند مدت
- جزای نقدی
- ابطال قرارداد
مجازات جرم خرید و فروش ملک به دو نفر توسط قاضی و با توجه به معامله کلاهبرداری یا معامله معارض تعیین می شود. همچنین، در صورتی که مالک بزهکار جعل سند را دستکاری کند، مجازات آن افزایش می یابد.
به طور کلی، اگر کلاهبرداری ملکی بدون دخالت مقام دولتی انجام شود علاوه بر بازگشت مال به مالک اصلی و پرداخت جریمه نقدی مجرم به حبس 1 تا 7 سال محکوم خواهد شد. لازم به ذکر است در صورتی که کلاهبرداری با سوء استفاده از مقامات دولتی یا کارمندان صورت گیرد، مجازات سنگین تری برای مجرم در نظر گرفته می شود.
روشهای جلوگیری از خرید و فروش ملک به دو نفر
- استفاده از دفاتر اسناد رسمی: باید انجام معاملات ملک باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. زیرا در دفاتر اسناد، تمامی مراحل قانونی انتقال مالکیت به طور دقیق و رسمی ثبت می شود و بروز این مشکلات جلوگیری می شود.
- بررسی دقیق وضعیت ملک: خریداران قبل از خرید هر ملک، باید از وضعیت حقوقی ملک به طور کامل مطلع شوند. این موضوع شامل بررسی مواردی اعم از ثبت سند ملک، وضعیت قضائی ملک و عدم وجود هرگونه بدهی قانونی می باشد.
- استفاده از وکیل متخصص: مشورت با بهترین وکیل ملکی تهران به شما عزیزان کمک کرده تا از پیچیدگی های قانونی و هرگونه تخلف جلوگیری شود.
- در سال 1387، به منظور مدیریت بهتر خرید و فروش املاک، سامانه ای برای ثبت معاملات و صدور کد رهگیری توسط سازمان های حقوقی کشور طراحی و فعالسازی شد. این سامانه به منظور جلوگیری از تخلفات و کلاهبرداری های ملکی به هنگام تنظیم قولنامه و مبایعه نامه، کد رهگیری جدید اختصاص می دهد.
نتیجه گیری
با توجه به مطالب ذکر شده در بالا نتیجه می گیریم، خرید و فروش ملک به دو نفر یک نوع تخلف حقوقی در بازار املاک بوده که پیامدهای سنگین و پیچیده ای را به همراه دارد. این جرم علاوه بر اختلال در مالکیت قانونی افراد، اعتماد عمومی افراد را به بازار املاک را نیز کاهش می دهد. لازم به ذکر است جهت جلوگیری از وقوع این جرم، باید افراد از روشهایی اعم از بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک، استفاده از دفاتر اسناد رسمی و مشاوره با وکیل متخصص استفاده نمایید.