قولنامه ملک یک قرارداد حقوقی بین خریدار و فروشنده در معاملات ملکی بوده که به منظور تنظیم شرایط خرید و فروش یک ملک نوشته می شود. قولنامه به عنوان سند موقت و غیررسمی، جزئیات معامله اعم از قیمت، شرایط پرداخت، مدت زمان تحویل ملک، فسخ معامله و تعهدات لازم را مشخص می کند. این نوع قرارداد قبل از تنظیم سند رسمی انتقال ملک تنظیم می شود و در حفاظت حقوق خریدار و فروشنده نقش بسزایی دارد. در این مقاله به بررسی موضوعاتی اعم از ویژگی قولنامه، جزئیات تنظیم قولنامه، تفاوت قولنامه و مبایعه نامه و چگونگی فسخ قرارداد خواهیم پرداخت پس با ما همراه باشید.
قولنامه ملک چیست؟
قولنامه ملک یک نوع قرارداد موقت و غیررسمی بوده که میان خریدار و فروشنده در معاملات ملکی تنظیم می شود. معمولا این قرارداد قبل از تنظیم سند رسمی به دلیل انجام اقدامات قانونی و تعیین شرایط اولیه معامله تنظیم می شود. در قولنامه توافقات و جزئیات اعم از مبلغ معامله، نحوه پرداخت، زمان تحویل ملک و شرایط مرتبط با خرید و فروش ذکر می شود. لازم به ذکر است این قرارداد یک نوع سند رسمی نبوده اما طبق ماده 10 قانون مدنی انجام توافقات مقرر شده الزامی و ضروری است و به عنوان یک مدرک معتبر در مراجع قضایی مورد استفاده می شود.
هدف از تنظیم قولنامه ملک چیست؟
هدف از تنظیم قولنامه ملک، ایجاد توافقات اولیه و قانونی بین طرفین قبل از انجام معامله رسمی است. این قرارداد نامه، موقتی به عنوان مدرک کتبی برای ثبت شرایط معامله و تعهدات بین طرفین تنظیم می گردد. به عبارت دیگر قولنامه سندی مبنی بر تعهد انتقال ملک و اطمینان از انجام معامله طبق توافقات اولیه است. برخی از اهداف اصلی تنظیم قولنامه به شرح زیر است:
- ایجاد تعهد قانونی
- تضمین حقوق طرفین
- محافظت از سرمایه گذاری
- مدرکی برای مراحل بعدی معامله
جزئیات تنظیم قولنامه ملک
تنظیم این نوع قرارداد به درج جزئیات دقیق و مشخص نیاز دارد تا هر دو طرف از شرایط معامله و حقوقشان آگاهی کامل داشته باشند. جزئیات اصلی که در قولنامه ملک باید ذکر شود به شرح زیر است:
- مشخص کردن نحوه و زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه
- در انتهای قولنامه، باید محل امضا و تاریخ تنظیم قرارداد ذکر شود.
- ذکر مواردی مانند تاسیس ضمانت های لازم در صورت نقض قرارداد
- زمان آغاز و پایان معامله و زمان دقیق تحویل ملک به خریدار و شرایط تحویل باید ذکر شود.
- تعهدات طرفین در مورد وضعیت ملک اعم از بدهی های احتمالی، مالیات و مشکلات حقوقی
- نام و مشخصات کامل خریدار و فروشنده شامل آدرس، شماره شناسنامه، کد ملی و شماره تلفن
- قیمت نهایی ملک و نحوه پرداخت آن شامل مبلغ پیش پرداخت و مبلغ قسطی و زمان بندی پرداخت
- مشخصات دقیق ملک شامل آدرس، متراژ، شماره پلاک، نوع ملک و سایر ویژگی های فنی و قانونی
بیشتر بخوانید: خرید ملک بدون سند
ویژگی قولنامه ملک
قولنامه ملک یک قرارداد حقوقی مهم در معاملات ملکی بوده که دارای ویژگی های خاصی می باشد. برخی از ویژگی های این قرارداد به شرح زیر است:
- حفظ منافع مالی
- تضمین حقوق طرفین
- قرارداد موقتی و غیررسمی
- مشخص کردن شرایط معامله
- مدرک معتبر در صورت بروز اختلاف
- قابلیت دفاع و ارائه در مراجع قانونی
- الزامی بودن انجام تعهدات ذکر شده در قولنامه
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
قولنامه و مبایعه نامه ملک هر دو قراردادهای حقوقی در معاملات ملکی بوده که به منظور تنظیم توافقات طرفین استفاده می شوند اما دارای تفاوت هایی بوده که در ادامه به برخی از این تفاوت ها اشاره می نماییم:
- قولنامه یک نوع قرارداد موقت قبل از تنظیم سند رسمی برای تنظیم توافقات، ثبت شرایط مالی و زمانی میان خریدار و فروشنده می باشد. اما مبایعه نامه یک قرارداد رسمی تر بوده که در آن فروشنده به طور قطعی مالکیت ملک را به خریدار انتقال می دهد.
- قولنامه یک نوع قرارداد غیر رسمی بوده که به صورت ساده و بدون ثبت رسمی بین طرفین تنظیم می شود. اما مبایعه نامه یک نوع سند رسمی برای خرید و فروش ملک بوده که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد.
- قولنامه ملک یک نوع قرارداد موقت است که در آن انتقال ملک به طور قطعی انجام نمی شود و معمولا برای مراحل بعدی معامله و تنظیم سند رسمی مورد استفاده می شود. لازم به ذکر است مبایعه نامه یک سند قطعی و رسمی جهت انتقال مالکیت ملک بوده که به طور مستقیم در دفترخانه های رسمی تنظیم می شود.
نکات مهم در هنگام تنظیم قولنامه ملک
لازم به ذکر است قبل از تنظیم قولنامه با بهترین وکیل تهران مشورت کنید و هنگام تنظیم قرارداد به نکات ذکر شده در زیر توجه نمایید زیرا منجر به جلوگیری از مشکلات قانونی و اختلافات می شود.برخی از مهمترین نکات در تنظیم قولنامه ملک به شرح زیر است:
- حتما از مجوز مشاوره املاک اطمینان حاصل کنید.
- مبلغ حق کمیسیون مشاور املاک باید در قولنامه ذکر شود.
- با استفاده از کد رهگیری از سوابق ملک اطلاعات داشته باشید.
- باید شرایط دقیق انتقال سند رسمی به نام خریدار مشخص شود.
- مشخصات ملک با مشخصات درج شده در سند تطبیق داده شود.
- مبلغ کل معامله و نحوه پرداخت باید در قولنامه به طور دقیق ذکر شود.
- شرایط فسخ قرارداد در صورت نقض تعهدات طرفین باید مشخص شود.
- تعهدات و مسئولیت های هر یک از طرفین به طور واضح مشخص گردد.
- تاریخ تحویل ملک به خریدار و زمان دقیق انتقال سند رسمی باید در قولنامه درج شود.
- آدرس دقیق، متراژ، شماره پلاک ثبتی و نوع ملک باید به طور کامل و صحیح ذکر شود.
- در صورتی که خریدار تسویه حساب کامل را انجام دهد باید کار انتقال سند صورت گیرد.
- برای فسخ قرارداد از سوی هر یک از طرفین باید شروط و بندهایی در قولنامه ذکر شود.
- تمامی طرفین قرارداد باید انتهای قولنامه را امضا کنند و تاریخ تنظیم قرارداد درج شود.
- تمامی مدارک و مستندات مربوط به ملک باید به طور کامل ذکر و ضمیمه قولنامه گردد.
- حتما نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس، و شماره تماس طرفین ذکر شود.
- اگر ملک بنا به هر دلیلی در رهن یا وثیقه باشد باید این موضوع به طور کامل در قولنامه ذکر شود.
- قولنامه باید یک نسخه به خریدار، یک نسخه به فروشنده تحویل داده شود و یک نسخه هم در بنگاه املاک نگهداری شود.
اعتبار قولنامه ملک در دادگاه
همانطور که در بالا ذکر کردیم قولنامه به عنوان یک قرارداد موقت و غیررسمی بوده که در دادگاه ها اعتبار قانونی دارد و به عنوان مدرک اثبات معامله و شرایط توافقات بین طرفین مورد استفاده قرار می گیرد. اگر جزئیات قرارداد به طور کامل و دقیق در قولنامه ذکر شود و امضای طرفین در زیر قولنامه وجود داشته باشد، در صورت بروز اختلاف، قولنامه در مراجع قضایی قابل استناد است.
بیشتر بخوانید: جرم خرید و فروش ملک به دو نفر
شرایط فسخ قولنامه ملک
فسخ قولنامه به دلایل مختلفی رخ می دهد که رایج ترین دلیل آن، نقض تعهدات یکی از طرفین است. به‌عنوان مثال، اگر خریدار مبلغ توافقی را پرداخت نکرده یا فروشنده ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد، طرف مقابل میتواند قرارداد را فسخ کند. همچنین، اگر در قولنامه شرایط خاصی برای فسخ ذکر شده باشد طرفین می توانند به استناد آن شرایط قرارداد را فسخ کنند. البته لازم به ذکر است در هر شرایط طرفین باید رضایت کامل و شرایط سنی و عقلی کافی داشته باشند تا قرارداد فسخ شود.
نتیجه گیری
با توجه به مطالب ذکر شده در بالا نتیجه می گیریم، قولنامه ملک به عنوان یک قرارداد موقت و غیررسمی بوده که در معاملات ملکی نقش مهمی در تنظیم توافقات و ایجاد تعهدات بین طرفین ایفا می کند. قولنامه از نظر قانونی همانند سند رسمی اعتبار ندارد اما در صورت بروز اختلافات در مراجع قضائی به عنوان مدرک معتبر استفاده شود. همچنین، در صورت نقض تعهدات یکی از طرفین، امکان فسخ قولنامه از طریق توافق یا مراجع قضایی امکان پذیر است.