فروش ملک مشاع یکی از موضوعات مهم و پر چالش در حوزه معاملات ملکی است که افراد زیادی در طول زندگی خود با آن رو به رو می شوند. در این نوع از فروش برخلاف املاک مستقل، چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند و هرکدام سهم مشخصی از آن دارند. اما آیا میتوان بدون رضایت سایر شرکا سهم خود را فروخت؟ یا در صورت اختلاف میان مالکان، چه راه حل هایی برای فروش ملک مشاع وجود دارد؟ در این مقدمه قصد داریم به بررسی ابعاد مختلف فروش ملک مشاع بپردازیم و در ادامه به سوالات مهمی پاسخ دهیم پس با ما همراه باشید.
فروش ملک مشاع چیست؟
فروش ملک مشاع یکی از موضوعات مهم و پیچیده در حوزه حقوقی املاک محسوب می شود که بسیاری از افراد به ویژه در شرایطی که چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک هستند با آن مواجه می شوند. ملک مشاع به مالی اطلاق می شود که چند مالک به صورت مشترک در آن سهیم هستند اما حدود دقیق جغرافیایی یا فیزیکی سهم هر یک مشخص نیست. به عبارتی، هر شریک دارای سهمی معین به صورت درصدی از کل ملک است اما این سهم ها در عمل از یکدیگر تفکیک نشده اند.
در مواردی که شرکا برای استفاده یا تقسیم ملک به توافق نمی رسند، فروش ملک مشاع به عنوان یک راهکار قانونی مطرح می شود. این فروش ممکن است به صورت توافقی و با رضایت همه مالکان انجام گیرد یا در صورت بروز اختلاف از طریق مراجعه به دادگاه و اخذ دستور فروش عملی شود. در چنین حالتی، دادگاه با بررسی شرایط، رای به فروش ملک از طریق مزایده صادر می کند تا سهم هر یک از مالکان به صورت نقدی پرداخت شود.
فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا و تبعات قانونی آن
در نظام حقوقی ایران، فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا به ویژه زمانی که شریک قصد فروش تمام ملک (اعم از سهم خود و دیگران) را داشته باشد، تبعات قانونی و حتی کیفری در پی دارد. بر اساس ماده 571 قانون مدنی، شرکت به معنای مالکیت مشترک چند نفر بر یک مال واحد است؛ به طوری که هر یک از شرکا به نسبت سهم خود، در جزء جزء آن مال شریک هستند.
اگر یکی از شرکا سهم خودش را بفروشد، این اقدام از نظر قانونی صحیح است و جرم محسوب نمی شود. اما اگر او بدون رضایت سایر مالکان، سهم دیگران را نیز بفروشد، این اقدام تحت عنوان فروش مال غیر تلقی می شود و مشمول مجازات های کیفری می شود. در چنین حالتی، شریک متخلف در صورت شکایت سایر شرکا ممکن است به حبس از یک تا هفت سال، پرداخت جزای نقدی معادل ارزش مالی که فروخته و همچنین رد مال محکوم شود.
بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور، فروش سهم مشاع شخص توسط خود او جرم نیست اما اگر او در تصرف ملک یا فروش اموال مشاع دچار زیاده روی شود و بدون رضایت یا اجازه شرکای دیگر، به صورت غیرقانونی اقدام کند، این رفتار عنوان مجرمانه پیدا می کند.
از منظر حقوق مدنی نیز اگر شریکی بیش از سهم خود را بفروشد، معامله نسبت به سهم خودش معتبر است اما در مورد سهم دیگران، معامله فضولی محسوب می شود. در چنین شرایطی، سایر شرکا می توانند با مراجعه به دادگاه، ابطال معامله فضولی را درخواست کنند مگر اینکه معامله را تنفیذ نمایند.
بیشتر بخوانید: حکم تخلیه مستاجر
نحوه فروش ملک مشاع چگونه است؟
فروش ملک مشاع به دلیل ماهیت اشتراکی آن، نیازمند رعایت مراحل خاص قانونی و تفاهم میان مالکان است. در واقع چون این نوع از املاک بین دو یا چند نفر به صورت مشترک مالکیت دارد و حدود دقیق سهم هر شریک به صورت فیزیکی مشخص نیست، فرآیند فروش نیز با املاک مستقل تفاوت هایی دارد. به طور کلی فروش ملک مشاع از دو راه اصلی امکان پذیر است:
فروش با رضایت و توافق همه شرکا
ساده ترین، کم هزینه ترین و سریع ترین روش برای فروش ملک مشاع، توافق کامل میان همه مالکان است. در این حالت، تمامی شرکا بر سر فروش ملک، قیمت پیشنهادی، نحوه تقسیم درآمد حاصل از فروش و سایر شرایط توافق می کنند. این نوع فروش بدون دخالت دادگاه انجام می شود و فرایند قانونی آن از طریق تنظیم مبایعه نامه رسمی یا مراجعه به دفترخانه دنبال می شود.
بیشتر بخوانید: شکایت از فروشنده ملک
فروش از طریق دستور دادگاه
اما گاهی ممکن است میان شرکا اختلاف نظر وجود داشته باشد و برخی از مالکان با فروش ملک مخالف باشند. در این شرایط، شرکایی که قصد فروش دارند می توانند به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای دستور فروش ملک مشاع بدهند. دادگاه بررسی می کند که آیا ملک قابل افراز (تقسیم) هست یا خیر. اگر افراز ممکن نباشد و ادامه مالکیت مشترک باعث بروز مشکلات شود، دادگاه می تواند با صدور حکم، دستور فروش ملک از طریق مزایده را صادر کند. در این صورت پس از فروش، سهم هر مالک از عواید فروش به نسبت سهمش پرداخت خواهد شد.
شرایط صدور دستور فروش ملک مشاع
صدور دستور فروش ملک مشاع یکی از راهکارهای قانونی برای خاتمه دادن به مالکیت اشتراکی در املاکی است که امکان تقسیم فیزیکی آنها وجود ندارد. با این حال، قانون برای صدور چنین دستوری شرایط مشخصی را تعیین کرده که رعایت آنها الزامی است. در ادامه به مهمترین شرایط دستور فروش می پردازیم:
- وجود مالکیت مشترک (اشاعه): نخستین شرط برای صدور دستور فروش، این است که ملک مورد نظر بین دو نفر یا بیشتر به صورت مشاعی در مالکیت باشد.
- غیرمنقول بودن ملک: درخواست فروش تنها در مورد املاک غیر منقول مانند زمین، آپارتمان یا خانه قابل طرح است؛ مال منقول مشاع (مثل خودرو) مشمول این فرآیند نمی شود.
- داشتن سابقه ثبتی: ملک باید دارای سند رسمی و سابقه ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک باشد؛ املاک فاقد سند رسمی مشمول صدور دستور فروش نخواهند بود.
- عدم امکان افراز ملک: ابتدا باید از طریق اداره ثبت یا دادگاه محل وقوع ملک، درخواست افراز مطرح شود. اگر مرجع رسیدگی کننده تشخیص دهد که ملک قابل افراز نیست، گواهی عدم امکان افراز صادر خواهد کرد.
- بازداشت نبودن ملک: ملکی که در رهن بانک، توقیف قضایی یا بازداشت قانونی قرار دارد، قابلیت صدور دستور فروش نخواهد داشت. در این موارد ابتدا باید وضعیت حقوقی ملک تعیین تکلیف شود.
پس از صدور گواهی عدم افراز، هر یک از شرکای ملک مشاع میتواند با استناد به آن، از دادگاه حقوقی تقاضای صدور دستور فروش کند. در صورت موافقت دادگاه، ملک از طریق واحد اجرای احکام به مزایده گذاشته می شود و مبلغ حاصل از فروش، مطابق سهم هر شریک بین مالکان تقسیم می گردد.
نکته مهم دیگر اینکه اگر یکی از شرکا به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز اعتراض داشته باشد، باید ابتدا این اعتراض بررسی و تکلیف آن مشخص شود سپس امکان صدور دستور فروش فراهم خواهد شد.
بیشتر بخوانید: جرم خرید و فروش ملک به دو نفر
نتیجه گیری
با توجه به مطالب ذکر شده در بالا نتیجه می گیریم، فروش ملک مشاع به دلیل تعدد مالکان و اشتراک در مالکیت همواره با چالش ها و پیچیدگی های خاصی همراه است. چه در حالتی که همه شرکا برای فروش به توافق برسند و چه در شرایطی که اختلاف نظر وجود دارد و نیاز به ورود دادگاه احساس می شود، آشنایی با مراحل قانونی، مدارک مورد نیاز و حقوق هر یک از شرکا از اهمیت زیادی برخوردار است. اگرچه بهترین مسیر، توافق دوستانه میان مالکان برای فروش و تقسیم درآمد حاصل از آن است اما قانون راهکارهایی همچون اخذ گواهی عدم امکان افراز و صدور دستور فروش از دادگاه را برای حل اختلافات در نظر گرفته است.
